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房价泡沫会不会破政府可能又要有动作

发布时间:2021-01-07 09:52:06 阅读: 来源:网眼布厂家

搜狐财经

专栏作家 邓聿文

今年三月底,中介带我去某个楼盘看房,回来时叫了一辆滴滴专车,司机看上去五六十岁,途中听我和中介议论房价,也插嘴进来。我说北京房价有可能下跌,因为3月份正是全国房价尤其是一线城市房价阶段性高点,随后一些地方出台了严控措施。司机则很不以为然,他说北京房价不可能下跌,并给我讲了三个理由:一是全国只有一个北京,有钱人都往北京跑,都想来北京买房;二是政府需要房价来做政绩,房价下跌对政府没好处;三是现在放开二胎,大家都要提前预备一套房子。末了,司机说,别看我文化不高,但水平绝对超过一般大学生。仔细琢磨,这个司机谈的这几点理由还真是这么回事。

从那时起,包括北京在内的一线城市的房价进入盘紧阶段,成交量则大幅萎缩,深圳二手房环比还略有下降,持币观望情绪浓厚。二、三线城市,尤其是一些强二线城市、包括一线城市的周边小城,接过涨价棒,房价呈强劲上扬走势。与此同时,相对房价,地价更是连创新高,三、四、五三个月,每月地王都被刷新。比如四月,北京昌平和大兴两地六环以外的地方,房企拿地的价格都超过4万。按照这个价格,这两个地块的房价至少要达到7万才不会亏本。想想看,十三陵脚下的房价7万是个什么概念?也就是现如今北四环一带的价格。很多人打死也不相信,我也不信,除非房价真是疯了,不过,万达老总王健林去5年曾放言,北京房价5到10年内将突破10万,对比一下,郊区7万似乎也并非不靠谱。

五月据说是“地王月”,有报道称,根据房地产中介机构的不完全统计,5月全国出现69宗“地王”,其中一二线城市成为疯狂的主力军,特别是二线城市,69宗“地王”就有56宗。房企不是做慈善事业,也不是傻子,如果不是预期房价有大幅上涨,或者至少不会下跌,是不可能以如此高的溢价拿地的。

有人说,中国的房地产市场就是一个庞氏骗局,大家都认为投资房地产能够带来丰厚回报,于是都加入这场赌局,但骗局就是骗局,总会有骗不下去的时候,一旦骗不下去,泡沫就将破裂。理论上讲,房价当然不可能永远上涨,总会有一个临界点。但问题是,这个临界点在哪儿,什么时候接近,人们并不知道。也许少数人先知先觉,可多数市场参与者是后知后觉的。理性的局限和人性的贪婪会使人以为那个最后接棒的傻子不是自己,而是别人。而从过去的经验来看,似乎也支持这点。至少从2008年的国际金融危机起,很多人总觉得房价很高,盼望房价下跌,好抄底,房价也确实在某段时期内下跌了,然而下跌上涨得更厉害,他们也就在看空房价的过程中错过了一轮又一轮的买房机会,后来一些人醒悟过来,房子什么时候买都是对的,这或许是此轮房价上涨中人们蜂拥购房的原因之一。从这个角度看,即使存在一个庞氏骗局,很多人相信,到房地产崩盘还远着呢。

不管怎么说,房价由供需决定。此轮上涨是有真实需求支撑的,而非有价无市。统计局数据显示,1-4月份,全国商品房销售面积36012万平方米,同比增长36.5%,增速比1-3月份提高3.4个百分点;商品房销售额2.76万亿元,增长55.9%,增速提高1.8个百分点。从销售额比销售面积增长高出近20个点来看,全国房价存在一定的泡沫成分,但显然,这个泡沫尚未到破裂的程度。当然,局部泡沫是否到了破裂的边缘,我不清楚。

2014年诺贝尔经济学获得者让•梯若尔以对市场力量和监管的分析而著名,他有个引起争议的观点,认为引入泡沫对经济整体是一种帕累托改进。非爆炸性的泡沫可以降低资本的过度积累,对整体福利是一种改进。从梯若尔的观点来看,一定程度的理性的地产泡沫是可取的。有学者据此认为,在中国相对封闭的货币环境中,过度的储蓄资金要寻找更高回报,很自然地就会流向股票和地产市场,形成所谓的泡沫。故而泡沫并不意味着一定要破裂,小泡泡需要时间才能成长为大泡泡,大泡泡需要时间才能成为要破裂的恶性泡泡。那么,目前的房价,是否为小泡泡,还是大泡泡,抑或恶性泡泡?不同的人有不同判断,然而真实考察房价的要素,会发现,要想房价下跌,确实有难度。

价格不但由供需决定,也受成本制约。房价是由三部分构成,即建安成本、地价和税。其中税和购地成本占了房价的一半以上。如果不想房子偷工减料、粗制滥造,建安成本是不能降的,能降的是地价和税。可是这两项都关乎地方的财政收入和公共支出,目前地方债的规模很庞大,公共支出包括政府自身的开销很多,如果不从地价和房地产税抽取,怎么去填补地方债的窟窿?故政府是不乐意看到房价下跌的。其实,房价崩溃比房价疯涨造成的社会后果更让政府担忧。

所以,我认为,政府可能采取的办法是:加码调控,使房价在现有基础上维持稳定,或者略有下调,但不会主动去刺破这个泡沫。

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