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11月土地盛宴后市桥地王催化周边二手房涨价10万

发布时间:2019-10-18 00:59:24 阅读: 来源:网眼布厂家

11月24日,番禺市桥QNJ14-02地块以折合楼面价为16401元/m2的价格被时代地产夺得。南都记者林广摄

刚刚过去的11月,广州掀起卖地高潮。据统计,土地出让总成交金额高达约241.36亿,环比10月暴涨341%,仅次于今年全年单月最高的6月。

11月,住宅用地成功出让的数量虽然仅有6宗,但出让金额占比最大,超过50%。而且用地面积都偏大,基本在3万平方米以上。其中广州最热的广钢新城再次成交3宗用地,而番禺住宅用地也创造了市桥新地王。

土地盛宴过后,楼市也在暗流涌动,南都记者围绕11月成功出让的6宗住宅用地调查发现,已有个别楼盘、业主酝酿涨价。据合富辉煌(中国)市场研究中心数据监测显示,市桥新地王旁边的融穗澜湾,之前价格在2万-2.1万元/平方米,12月推新的4号楼价格预计达到2.1万-2.3万元/平方米。二手业主也报价上升了5%-8%。

即使是新地王对房价产生了一定的直接刺激,但在分析人士看来也是由于片区内供应量趋于缩减,房价整体进入上升趋势的大背景之下。而其他包括备受关注的广钢新城的地块,均对周边楼市暂无太大影响。广钢新城此次虽然出让用地达到3宗,并且都有接近30%的溢价,但由于片区供应量大,对周边在售项目刺激有限,反倒是让项目未来利润空间变得更加有限。11月的新晋“地主”们想要从众多项目中脱颖而出,未来还得对市场、对产品投入更多的研究。

番禺市桥QNJ14-02地块:

地王一出周边盘酝酿涨价

地块:11月24日,位于番禺区桥南街南区公园南侧的QNJ14-02地块,经过多家房企多达40多轮竞价下,以折合楼面价为16401元/m2的价格被时代地产夺得,而这一价格刷新了番禺市桥板块的最高地价纪录。

市桥中心区一手房较少

根据合富辉煌(中国)市场研究中心提供的在售楼盘数据来看,目前市桥中心新盘供应量较少,主要包括融穗澜湾(均价约2.1万元/平方米)、正太广场(均价约1.7万元/平方米)。而市桥南则有不少新盘在售,承接了市桥中心的购买力,包括可逸江畔花园、金沙湾花园、君华香柏御府等,整体售价集中在1.3万-1.8万元/平方米之间。

市桥新地王出现后,市场整体表现暂时稳定,多数楼盘并未借势特别推盘推货。不过,据合富辉煌(中国)市场研究中心市场研究经理吴智杰介绍,地王对周边部分开发商楼盘还是带来了一定的刺激,有部分项目开发商酝酿涨价的倾向,如市桥的融穗澜湾,之前价格在2万-2.1万元/平方米,12月推新的4号楼,价格预计达到2.1万-2.3万元/平方米。

地王催化二手房涨价

二手市场有进一步活跃的迹象,区域内主要的物业开发已近十年,集中在1.2万-1.5万元/平方米左右的单位,包括中颐海伦堡、雅居乐锦官城、昊龙花园等。据中原研究部相关人士了解到,地王出现对业主也产生了较大的影响,大约有三成业主知道这一利好,并出现了涨价行为。其中以中颐海伦堡的业主最为敏锐,以3房100平方米,总价150万元来看,大概涨价约10万元,约涨幅在5%-8%。不过该分析人士也表示,价格洼地的市桥南板块房价保持上涨,地王出现只是催化了上涨。

靓地适合打造优质产品

市桥中心和市桥南未来的新增供应量不会太大,一手楼盘的供应量趋于缩减。合富辉煌(中国)市场研究中心分析人士指出,该地块周边配套成熟完善,而且有公园景观,加之预计未来市桥南的土地供应亦不会有如此“靓地”。该地块适合打造优质产品。至于打造怎样的产品能够吸引改善型客户的需求,考验开发商功力。

南沙2015NJY-11地块:

地块成熟去货或无忧

地块:南沙2015NJY-11地块位于南沙进港大道北侧,占地面积62674平方米,被碧桂园以9.8亿元竞得,楼面价5584元/平方米。这也是碧桂园继今年7月后再一次在南沙拿地。不过,和今年7月所拿的,位于南沙湾区块海港大道的宗地的楼面地价6312元/平方米相比,此番拿地价格笋得多。

碧桂园此次拿的地与其此前开发的碧桂园天玺湾相邻,碧桂园天玺湾现还在售尾货,洋房售价1.3万元/平方米。附近还有海力花园已收楼入住,二手售价在8000元至1.1万元/平方米;一手楼港航华庭现在售100多套尾货,毛坯价9500元/平方米,居住氛围较浓。地块周边是口岸联检大厦、港口大厦,各类配套较为齐备,预计该地块开发后销售向好。由于此番拿地地价尚在合理范围,暂未对周边楼市产生明显影响。

荔湾百花香料厂地块:

与旧改项目为邻

地块:百花香料厂地块被保利以底价竞得,楼面地价1.4万元/平方米。该地块位于荔湾区芳村的花地河-茶滘路段,从地铁一号线芳村站及花地湾站换乘公交约20分钟到达。其西北面紧挨花地河,拥有一线河景。

该地块的东北面、东面及南面被茶滘村旧改项目包围,整个旧村改造占地58万平方米,分四期6-8年开发。

据研究部人士介绍,茶滘村一期位于茶滘路以南,主要为茶滘村及芳村其他地区的回迁安置房,并包含少量的商品房,现带装修售价约2万元/平方米。项目东北面为待售楼盘远东御江豪庭。

百花香料厂地块楼面地价1.4万元/平方米,相较目前邻居在售的2万元/平方米,未来开盘还是具有一定优势。当然,由于与旧改项目为邻,货量庞大,后期销售仍存在一定竞争压力。

广钢新城AF040408、AF040409地块、AF040233地块:

未来竞争对手一大群

地块:11月30日,广钢新城进入第三波宅地拍卖(加地下空间是第四次)。这一次竞拍,其地价比去年9月有所上涨,但比去年2月时的高位仍是有着一定的差距。此次广钢新城拍卖2宗宅地,吸引9家房企前来竞拍。经过多轮激烈较量,AF040233地块由葛洲坝以267000万元的价格拿下,楼面价达19410元/平方米,这也是葛洲坝自去年进入广州后首次独立拿地。而AF040408、AF040409地块,则被保利地产力压旭辉,以343000万元的价格竟得,折合楼面价19135元/平方米。

两全新盘月底开盘

由于广钢新城去年2月才开始首次卖地,其项目均于今年下半年才亮相。其中最早亮相的是中海花湾壹号,现在售主力户型为90至95平方米的三房,110平方米的三房,目前网签均价在30523元/平方米。金融街融穗华府在今年国庆节前开放样板房,主打70平方米的两房,91平方米的三房,于11月上旬开盘。目前网签均价在29937元/平方米。

除了已开盘的,保利蔓城在国庆节前开放销售中心,户型为70至113平方米,主打70至90平方米的刚改户型,预计本月底会先举行内部认购。华发·荔湾荟已开放样板房,首期产品为77-136平方米的两到四房单位,预计本月底开盘。

由于地块集中且货量庞大,广钢新城竞争激烈程度可想而知。

周边二手房成交活跃

广钢新城周边多为低矮楼梯楼,除了广钢、广船宿舍外,还有四季花园、怡康园、金道花园、金宇花园等小区。其楼梯楼多为有二三十年的楼龄,而电梯楼四季花园属于广钢新城周边楼龄最新的小区。即便如此,合富辉煌(中国)市场研究中心数据显示,四季花园目前的二手房价也不过是2.1万-2.2万元/平方米,只比2014年初的广钢地王略高,与目前广钢一手房的报价委实相差太远。

合富表示,11月芳村二手成交的确是比以前更活跃,主要是受到此前广钢项目推出市场影响,广钢新城规划对芳村区楼市亦有一定的促进作用,二手楼盘价格基本还是没有变化,比较平稳。由于价格此前已经有所提升,所以最近的广钢拍地对周边二手楼价影响不大。

不过,一河之隔的海珠区光大花园,其售价在9月份后由3万元/平方米上涨到3.2万-3.3万元/平方米,其间可能既有广钢新城新楼盘推出的影响,又与广纸拍地有一定关联。

要想突围关键看产品

合富辉煌(中国)市场研究中心市场研究经理吴智杰认为,广钢新城周边竞争压力很大,预计未来几年,芳村区域有达到300万平方米的供应,所以要想突围而出,更要考验项目自身的产品打造及市政建设对该区域的实际投入。

黄埔长岭居YH-K2-2地块:

货量足新房市场售价稳

地块:黄埔长岭居板块YH-K2-2地块位于长岭居新丰路以东、禾丰路以北、永和大道以西。11月24日下午,该地块由广州丰实房地产开发有限公司竞得,成交总价67131万元,楼面价3300元/平方米。而在长岭居片区,丰实今年已连拿四块地,且位置相邻。

合富辉煌预计,从未来供应上看,长岭居板块是未来萝岗东部市场的供应主力,包括岭南林语,万科山景城,金融街融穗御府以及丰实这些楼盘都会有新货推出,2016年预计供应量超过120万平方米。

据对周边区域的监控,新房市场整体未见明显异动。记者采访了解到,与地块距离较近的楼盘为珠江嘉园,网签均价约9412元/平方米,价格平稳;岭南林语网签均价13548元/平方米,售价由年初的11000元/平方米升至10月的13500元/平方米,这与产品、位置等有一定关系。

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